世邦魏理仕：2025年一线城市商品房销售有望率先企稳

智通财经APP获悉，CBRE世邦魏理仕表示，展望2025年，增量刺激政策的出台有望逐步提振企业的信心，但与办公楼租赁直接相关的人员扩张和资本开支的系统性反弹仍有待盈利预期的明确增强。CBRE预计2025年国内主要城市办公楼需求边际改善，净吸纳量将录得10%左右的增长，需求增速将在2026-2027年期间逐步提升。住宅市场方面，在供需两侧政策同时加力的推动下，CBRE预计2025年房地产对中国经济的拖累将减弱，商品房销售跌幅将明显收窄，一线城市有望率先企稳。

2024年，面对复杂的外部环境和国内需求不足、房地产行业持续调整等多重挑战，中国GDP仍然实现了5.0%的同比增长。9月后，涵盖财政、货币、楼市的一揽子刺激措施集中出台，四季度GDP环比增速升至1.6%，经济企稳回升迹象初步显现。

去年底的中央经济工作会议在时隔十四年后，再次将货币政策定调为“适度宽松”，2025年进一步降准降息箭在弦上。与此同时，财政政策已经明确今年要提高赤字率，通过超长期国债、专项债等工具化解债务，支持就业和消费，并推动新质生产力的发展。CBRE认为在更有力的增量政策的支持下，2025年中国经济增速有望达到4.7%。

特朗普2.0时代中国经济外需环境的不确定性抬升，促进内需的重要性将愈加凸显，也将成为各项政策的聚焦发力点。年初发改委和财政部即联合发文加力扩围实施大规模设备更新和消费品以旧换新，将手机等数码产品以及微波炉、净水器等家用电器纳入消费补贴范围，CBRE预期年内将有更多直接支持居民消费的措施落地。

住宅市场方面，在供需两侧政策同时加力的推动下，CBRE预计2025年房地产对中国经济的拖累将减弱，商品房销售跌幅将明显收窄，一线城市有望率先企稳。

租户持乐观谨慎租赁策略，更倾向于温和扩张。

展望2025年，增量刺激政策的出台有望逐步提振企业的信心，但与办公楼租赁直接相关的人员扩张和资本开支的系统性反弹仍有待盈利预期的明确增强。CBRE预计2025年国内主要城市办公楼需求边际改善，净吸纳量将录得10%左右的增长，需求增速将在2026-2027年期间逐步提升。

CBRE《2024年中国办公楼租户调查》的结果也倾向于支持对办公楼需求谨慎乐观的判断。38%的受访企业计划在未来三年增加办公面积，同比下降4个百分点，但略高于反馈在过去三年中增加办公面积的企业占比(35%)。在计划未来三年扩租的受访企业中，预计办公面积增幅在10%以内和在10%-30%之间的占比分别为46%和39%。

作为2024年办公需求扩张动能最强的两大领域，消费和新质生产力将继续引领今年的增量租赁需求，而这也恰好是今年经济工作九大重点任务的前两项。

DeepSeek火爆全球，人工智能企业端应用和相关硬件设备企业的租赁需求有望快速增长。

CBRE根据网络公开信息整理的相关数据显示，2024年人工智能、大数据和云计算行业的PE/VC融资分别同比增长50%和31%。今年初DeepSeek的异军突起有望推动B端AI生态以及相关硬件设备需求的爆发式增长。此外，工业机器人、集成电路等高景气行业的租赁需求预计将保持活跃。

在消费领域，预计教育、医疗保健等服务消费子行业将继续扩张；与此同时，消费刺激措施的扩容加力将对相关消费品制造企业的租赁需求产生积极影响。

“924”新政和货币宽松利好非银金融业务扩张。

去年“924”新政宣布降准降息和创设新的货币政策工具支持资本市场发展以来，股票市场景气度大幅提升，2025年证券基金行业的租赁扩张动能有望从去年限薪和行业整合等影响中底部复苏。

2025年全国主要一二线城市办公楼市场将迎来约640万平方米新增供应集中放量，同比增长近七成；受此影响，年末全国办公楼市场平均空置率预计升至26.7%。2026-2027年供应节奏将放缓至年均500万平方米左右，但总体而言租赁市场供需平衡将持续利好租户方。

一线城市核心商务区楼宇供应愈发稀缺。

一线城市除北京继续处于供应阶段性低谷外，2025年其余三城的新增供应均超过100万平方米。但核心商务区供应极为稀缺:未来三年，核心商务区累计供应仅占比一线城市供应总量约5.5%；除上海南京西路外，其他三座一线城市核心商务区2025年暂无供应计划。

二线城市迎来供应高峰。

2025年六个二线城市的新增供应面积总计达290万平方米，同比增长131%。其中除武汉外，其他城市的新增供应均将迎来近5年峰值。

与一线城市不同，二线城市供应将以核心区位为主，预计将带动相关区域的升级搬迁需求。成都金融城第二波供应高峰的开启和CBD时隔两年后新项目的入市将为核心商务区带来超40万平方米的新增供应；杭州的钱江新城和武林区域则将在2025年迎来杭州国金中心、恒隆广场和嘉里城三大高品质项目的集中交付。

租金继续承压，大部分城市跌幅有所收窄。

2025年办公楼市场新增供应加速，新增需求有所改善但幅度不大，而短期内降本增效仍将主导租户策略 ，综合以上因素，CBRE预计2025年租金将继续承压下行。

寻找成本、区位和品质的最优解。

2025年大部分租户的租赁决策将继续围绕“搬或不搬”这一核心议题展开。正如CBRE《2024年中国办公楼租户调查》所揭示，租赁成本是其中的首要考虑，但楼宇配套设施和服务品质、便捷的交通区位和可持续发展相关属性也具有举足轻重的影响。

有鉴于此，CBRE建议业主在吸引和维护租户时，不单纯局限于租金成本视角，而在更全面理解租户需求的基础上提供针对性的综合解决方案，并提升项目配套和服务品质。

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